陈帆：高透明度处理首置计划

今日我向在座委员简介2017施政报告与房屋有关的措施。

行政长官在施政报告中特别提到本届政府对于房屋政策的四个主要元素：

一、政府在市民提供适切居所有着不可或缺的角色；

二、政府会以置业为主导，致力建立置业阶梯，让不同收入的家庭重燃置业希望；

三、政府会聚焦增加供应，在《长远房屋策略》的基础上，努力增加房屋单位；

四、政府会在土地不足、供应未到位前，善用现有房屋资源，协助居住环境恶劣的居民，纾缓他们在轮候公共租住房屋期间的困苦。

根据以上四个元素，施政报告提出各项措施建立房屋阶梯，包括制定「港人首次置业先导计划」的细节和建议香港房屋委员会将「绿表置居计划」和「白居二」计划恒常化等。 

《长策》

根据《长策》以「供应主导」和「灵活变通」的原则，我们会继续每年更新长远房屋需求推算，订定逐年延展的十年房屋供应目标。正如我们在去年12月所公布，2017/18至2026/27年度为期十年的总房屋供应目标为460,000个单位，其中公营房屋供应目标为280,000个单位。然而，现时已觅得的公营房屋土地只可提供236,000个公营房屋单位。要达致上述供应目标，我们会继续努力寻找更多适合兴建公营房屋的土地，务求尽力增加房屋供应，亦期望得到社会各界对土地，以及房屋发展计划的支持。

我们现正就下一个十年期，即2018/19至2027/28年度的房屋供应目标进行更新工作，预计于今年年底公布，届时我们会再向房屋事务委员会作出报告。

公屋

公屋是为基层和低收入家庭确立已久的安全网。现时公屋一般申请人士的平均轮候时间达到4.7年，因此我们必须继续努力缩短公屋轮候时间。除了致力增加公屋供应外，亦需设法令珍贵的公屋资源得到合理运用。房委会已于2017年10月实施已修订的「富户政策」。这方面的工作难免会对部分人士有所影响，但我们希望公众谅解，这些措施都是要确保公屋资源用得其所，希望尽早编配公屋予更有需要的轮候家庭。

房委会亦采取多项措施改善公屋居民的生活质素，并配合政府「居家安老」政策，加强家庭凝聚力。例如在新建公屋全面引进「通用设计」，为长者提供安全舒适的居住环境，以及致力在旧式公屋改善相关设施和因应个别年老租户需要，为他们改装单位设施。房委会亦实施多项安排，鼓励年青家庭与年长家属一同或就近居住。房委会会参考执行有关计划时所获取的经验，检讨措施的运作，并在有需要时，就这些计划作出适当调整。我们亦计划在本年度向房屋事务委员会汇报这方面的工作。

房委会一直致力提升公营房屋的品质监控制度，至今已为约2,300种建筑物料进行风险评估，并制订相应风险处理措施。所有物料的主要风险处理措施已于2017年第三季推出。我们会定期检讨品质监控制度，以检查和监察物料是否合乎规格，以维持和改善制度的效能，并会在本年度内向事务委员会汇报工作进展。

「绿置居」

施政报告提出一系列措施丰富房屋阶梯，促进公营房屋流转，帮助市民循房屋阶梯上移。

施政报告建议将「绿置居」恒常化，提出未来新建公营房屋中应提供更多「绿置居」单位。房委会会就「绿置居」先导计划进行全面检讨，以决定「绿置居」项目未来的定位。我们计划在房委会完成检讨后，再向房屋事务委员会汇报。

施政报告发表后，大家对「绿置居」提出了一些意见和疑问，我希望在此提供一些资料。「绿置居」先导项目，即位于新蒲岗的景泰苑于2016年10月推出，全数857个单位已陆续入伙。857个买家中，801个为公屋住户，他们所居屋邨的地区分布比率是：

香港区－7%

九龙区－51%

新界区－42%

另外，16位为已通过详细资格审查的公屋申请人士，28位为香港房屋协会辖下出租屋邨的租户。总括而言，当公屋租户购买「绿置居」单位后，须交还所居住的公屋单位。至于已通过详细审核并将在约一年内获编配公屋的公屋申请者，如果他们购买「绿置居」单位，原本用作编配予他们的公屋单位将编配予其他轮候公屋人士。因此，「绿置居」除协助绿表人士自置居所外，也可腾出公屋单位给正在轮候公屋的家庭，一举两得。在「绿置居」计划下，公屋单位「一换一」，不会减少公屋供应量。

「绿置居」的合资格申请人只限公屋租户，包括房委会和房协出租公屋住户，以及已通过详细资格审查的公屋申请人。如果「绿置居」买家是公屋住户，便会腾空所住公屋予轮候上楼人士；如果「绿置居」买家是轮候公屋的申请人，由于已购置资助出售单位上楼，腾出的轮候位置将依次序由其后轮候人士补上。因此，「绿置居」正如我刚才所说，不会减少公屋供应数量。无论如何，我们会适度调配「绿置居」和公屋比例，全面照顾基层市民的住屋需求。

透过「绿置居」回收单位，过程中要用上一些时间，包括大家都知道的翻新工程时间和编配程序所需的时间。早前，议员质询提及「绿置居」买家在交回公屋单位有时间限制，我解释为了维护公屋资源的合理运用，房委会会按既定机制，尽快收回公屋单位，编配予轮候公屋人士。至于翻新单位所需时间，我们会再研究，看看能否将目前不超过44天的工作目标进一步缩短。

有些评论提及「绿置居」单位的定价机制，当中部分存有误解，以为定价机制只会考虑单位的市价。事实上，在2016年推出的景泰苑的定价机制充分考虑准买家的负担能力。首先，房委会兴建的居屋或「绿置居」单位设计实而不华，因此，这些单位的市值比同区私人单位低。房委会再将这个比较低的市值与准买家的负担能力比较，制定一个顾及负担能力的折扣。简而言之，景泰苑的单位由于设计简约，市值估算已经比私人楼宇低，房委会再以这个比较低的市值打六折。事实上，景泰苑超额认购近18倍，可见很多绿表人士都觉得这些单位的售价是他们可负担的。

「白居二」

为了协助中低收入的白表人士置业，施政报告建议房委会将「白居二」恒常化，让白表人士可购买未补价的资助出售房屋单位。

过往未补价的居屋只可售予绿表人士。房委会分别于2013年1月和2015年8月推出两轮临时计划，提供共7,500个名额，让白表人士于居屋第二市场购买未补价的资助出售单位，亦都是我们所说的「白居二」。两轮临时计划下共约4,000名白表买家成功在居屋第二市场自置居所。这安排既为白表人士增加置业机会，完善置业阶梯，亦便利业主售出未补价的资助出售单位，促进这些单位的流转。连同未补价的「租者置其屋」单位，现时可于第二巿场出售的单位超过380,000个。房委会亦会就「白居二」临时计划进行检讨，以决定未来方向。我们会在检讨完成后再向房屋事务委员会汇报。

资助出售房屋

政府同时会继续支持房委会和房协持续推行居者有其屋计划和其他资助出售房屋项目。房委会预计可在2018年第一季推售约4,400个于2018年至2020年期间落成的居屋单位，而房协亦即将推售分别位于将军澳和屯门共600多个资助出售单位。

「首置」

为了让较高收入的家庭在楼价持续上升的情况下，能重燃置业希望，施政报告建议推出「首置」计划，协助收入较高但仍难以在私人市场置业的香港居民自置居所，并进一步丰富房屋阶梯。

我们的初步构思是透过地契条款，要求发展商作混合发展。发展商除兴建私人住宅单位外，亦须负责设计、兴建和出售指定数目的「首置」单位予符合政府规定资格的人士。地契条款会就「首置」单位的售价、面积和转让限制等作出规范。售价和面积会参考合资格人士的负担能力。

在不影响公营房屋供应的大前提下，「首置」单位的土地来源将会是私人发展商拥有或从政府购买得来的土地。作为先导计划，我们将于明年年底在政府卖地表中选取一幅位于观塘安达臣道的住宅用地，估计可提供约1,000个「首置」单位。

自从行政长官于施政报告公布这个计划后，社会对于计划细节有很多意见和建议，亦有一些人士对公私营合作有疑虑。我重申，政府会以高透明度处理「首置」计划的安排，以释除公众疑虑。我们会继续细心聆听社会各界的意见，并会适时向房屋事务委员会汇报，听取委员的意见，预计敲定细节后，可于明年年中公布计划详情。

私人住宅

至于私人住宅，为维持私人住宅物业市场稳健发展，政府一直双管齐下，一方面采取「供应主导」策略，致力透过各种措施增加房屋土地供应，以期从根本长远解决供求失衡的问题；另一方面则适时推出需求管理措施，以减低市场因过分炽热而可能造成的各种负面影响。

在供应方面，政府就已知「熟地」上已展开或将会展开的私人住宅项目的初步估计，未来五年，即2017至2021年，平均每年约有20,300个私人住宅单位落成，较过去五年的平均每年落成量12,000个单位增加约七成。政府会继续推出房屋用地，确保长期有充足和稳定的土地供应，回应社会各阶层殷切的自置居所需求。

为应对近年过度炽热的楼市，政府已推出多轮需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税、双倍从价印花税，以及新住宅印花税，以打击短期炒卖活动、遏抑外来需求和减少投资需求。我重申，政府现时无意「减辣」，并认为有需要维持一系列需求管理措施，包括尽快落实新住宅印花税措施，确保楼市稳健发展。

施政报告亦指出，政府会协助和促成各项由民间主导和推行的短期措施。这些措施不是政府长远房屋政策的一部分，但这些短期措施可以引入政府以外的力量和社会资源，为受众提供灵活多样的纾缓。因此，视乎倡议者的具体建议，相应的政策局和部门会按需要提供协助。

政府会继续致力推行各项措施，并虚心聆听社会各界和立法会的意见，亦希望能够得到各位议员的支持，同心协力解决当前的房屋问题，好让市民得以安居。

（以上是运输及房屋局局长陈帆10月30日在立法会房屋事务委员会会议介绍施政报告有关房屋事务措施的开场发言）