确保公屋资源合理运用

政府已在去年12月20日公布《长远房屋策略2016年周年进度报告》，阐述《长策》下各个扼要范畴截至去年12月底的最新推行进度。

自报告公布后，我留意到社会上提出的一些批评，所以希望藉今天的机会回应这个意见，并进一步聆听各位议员的意见。

社会上有意见认为，政府在2015年底公布觅得可供兴建255,000个公营房屋单位的土地，但去年底则称已觅得的土地只可兴建236,000个单位，减少了约20,000个单位，质疑为何数字方面有倒退。

我要首先指出，2016年底和2015年底所公布的十年期并不一样。我们每年按客观数据去推算未来十年的总需求量，从而得出总供应目标，但这不等于我们已必然掌握足够的房屋用地。至于未来十年期内估算可以兴建多少个住宅单位，最终视乎我们能找到可供发展的土地的状况，包括在规划上的进展，例如改划用途或其他程序等。有些时候，一些原先我们认为能够纳入十年期内发展的项目，因为在推展时候，包括规划上遇到的困难较预期为多而要推后落成期。

的确，政府手上把握到可以在未来十年发展房屋的土地量是有限的，而公营房屋方面，房委会已用尽其所持有的「熟地」。不过，虽然在表面上，每个十年期房屋供应目标和已掌握的土地之间仍有落差，但应该指出，十年期是逐年延展的，换句话说，其实我们每年都一直在解决了数以万计住户的房屋需求；只是由于社会上对房屋的殷切需求持续存在，仍需增加供应，因此政府有必要继续开发及改划土地，以满足这个需要。

若要最终落实到供应目标，整个社会都必须面对土地这个关卡，并在不同利益和诉求之间作出不可回避的取舍。《长策》进度报告中详细列举了在公营房屋供应上须克服的主要挑战，包括地区谘询、法定规划及其他程序、收地及清拆、重置设施，以及平整地盘及提供基建等。

我们亦留意到，社会有意见认为最近的新建单位面积越来越细。首先我需要澄清一点，在公营房屋方面，房委会仍然按照一直以来的公屋编配标准，即每人不少于七平方米室内面积。事实上，现时整体公屋租户中，人均居住室内面积约为13平方米。

至于私楼方面，发展商在考虑新建单位的面积和类型时，会顾及巿场的负担能力，因此这不单是一个房屋用地供应的问题，也跟楼价水平息息相关。这解释了为什么政府除了在供应方面大力觅地建屋外，在当前供求失衡下，也要同时推出需求管理措施，使价格不致因市场过分亢奋而造成螺旋式推高。

改善居住单位面积是应有的社会愿景，我们同意政府就此应作长远规划，但前提是要有足够的土地供应，及如何合理运用土地资源，包括在保育与发展之间如何作出取舍等。在目前土地不足的制约下，实在难以在短期内达至这个愿景。

主席，公屋的平均轮候时间在持续上升，反映公屋长期求过于供，以及近年轮候人数急增的实况--现届政府上任至今四年多的时间内，增幅已达44%。由于觅地建屋需时，房委会难于短期内大大增加供应量，这难免会进一步对平均轮候时间造成压力。因此，房委会在致力增加公屋供应的同时，亦须因应社会需要的优次，继续检视如何更合理、公平地运用及分配既有的公屋资源。今天的会议文件交代了房委会这方面检讨的详情。

我们认为，社会上是支持善用公屋资源，把公屋编配给最有需要的社群。有意见批评，房委会最近通过的措施只是转移视线，透过向公屋租户和申请者「开刀」，减低政府面对供应不足的压力。我们认为这类批评有欠公道。

其实我们一直在指出，解决公屋供求失衡问题，根本出路在于大力增加供应，因此必须解决当前的土地制约问题。《长策》提出的「供应主导」原则是政府的大方向。然而，面对大量居住环境欠佳的家庭在轮候公屋，房委会的确有必要检视相关政策，以更公平地分配公屋资源予较有迫切需要的人士。事实上，无论公屋供应是否充裕，房委会都有责任确保珍贵的公屋资源得到合理运用，及不被滥用。

在各项措施当中，相信修订「富户政策」的争议较大。房委会资助房屋小组委员会于去年12月9日的会议上通过修订「富户政策」，作出两大决定：（1）若公屋租户的家庭入息超过公屋入息限额五倍，或资产超过入息限额100倍，便须迁离公屋；（2）在香港拥有私人住宅物业的公屋租户，则不论其家庭入息或资产水平为何，亦须迁离公屋。小组委员会在作决定时，已考虑到住户入息若达至公屋入息限额五倍的水平，已属全港同类人数住户中入息最高的7%内；而资产达公屋入息限额100倍的住户，应已有能力购买房委会近期推出的资助出售单位。这些住户应有能力照顾自己的住屋需要。

不过，资助房屋小组委员会认为，在执行新安排上需小心处理。由于经修订的「富户政策」于今年10月才实施，距今仍有一段时间，房屋署会因应小组委员的意见，以及今天的事务委员会会议上议员的讨论，进一步研究如何完善执行上的细节，并提交具体方案供资助房屋小组委员会于2月的会议上讨论。

至于其他相关议题的检讨，包括容许现居于公屋的人士另行申请公屋、宽敞户政策等，资助房屋小组委员会仍未及讨论。我们会将各位议员提出的意见一并向资助房屋小组委员会反映，供其于2月的会议上考虑。

主席，我们很清楚，现时整个社会--无论是低收入家庭、住在劏房的家庭或年轻人--都期待可以在短时间内兴建大量房屋，特别是公营房屋。正正因为这样，我们更加要咬紧牙关，作出必要的取舍。我们未必能做到十全十美，才推行一个新的公营房屋项目，但是我们要问是否完全没位可走呢？房屋和相关的土地供应问题，已经到了一个临界点。我们希望社会各界肯共同面对艰难的挑战和取舍，上下一心，以尽量争取更多空间，去解决迫切的房屋问题。

多谢主席。

（以上是运输及房屋局局长张炳良教1月9日在立法会房屋事务委员会会议就《长远房屋策略2016年周年进度报告》及房委会为充分和合理运用公屋资源而实行的措施的开场发言全文。）