保持警觉　密切监察楼市

今日我向本委员会简介2017《施政报告》和2017《施政纲领》中与房屋有关的措施。

现届政府一直致力处理房屋供求失衡的问题。我们在2012年9月成立长远房屋策略督导委员会（长策会），进行了一年多的深入研究及公众谘询。及后，政府参考了长策会的报告后制定《长远房屋策略》（《长策》），在2014年12月公布，确立「供应主导」和「灵活变通」两大政策方向。政府每年按照《长策》定下的方法更新长远房屋的需求推算，以这基础订定逐年延展的十年房屋供应目标，并且按供应目标寻求所需的房屋用地。

按照去年12月公布的最新房屋需求推算，政府以46万个单位作为2017至18年度起十年期的总房屋供应目标，公、私营房屋新的供应维持6：4之比。公营房屋供应目标为28万个单位，当中包括20万个出租公屋单位及八万个资助出售单位；而私营房屋供应目标为18万个单位。

未来五年（即2016至17至2020至21年度），公营房屋（包括出租公屋及资助出售单位）的预计建屋量约为94,500个单位，与本届政府上任时，即2012至13起五年期预计建屋量的68,900个单位比较，增幅显著；最近几个年度的五年期公营房屋预计建屋量亦见持续上升（详见讨论文件第五段）。

至于资助出售单位，香港房屋委员会（房委会）和香港房屋协会在去年已售出合共约3,700个资助出售单位；今年，将再预售合共约2,600个单位。再向前看，房委会正为明年推出的居屋项目作准备，例如包括订定地契和大厦公契等工作，期望于明年推售约4,400个单位。

我们曾多次表示，要落实十年的供应目标，关键在于及时觅得所需的土地。就公营房屋而言，假设至今所有已经觅得的土地能如期顺利推出作建屋之用，我们只能兴建23万6千个单位，跟十年28万个单位的供应目标仍有所落差。政府相关部门会继续努力寻找新的潜在公营房屋用地。就此，发展局已在较早前的发展事务委员会会议上向议员简介政府在觅地方面的工作。社会上有意见认为应把新土地供应尽量倾斜于公营房屋。我们认为，目前公私营房屋新供应6：4之比已是一个审慎的平衡，若忽略私楼土地供应，会带来楼市不稳定性，影响楼价与租金。

政府及房委会在土地开发和进行土地用途改划，以至其他必需的前期工作过程中，面对很大挑战，甚至不确定性。这些工作包括谘询地区、技术研究、法定规划程序、收地及清拆、提供及重置设施、地盘平整及提供基建等。我们往往需要较长时间处理及回应不同的诉求，有时更会涉及法律上的挑战。若公营房屋项目涉及政府出资的工程，例如道路改善工程等，更须寻求立法会拨款，过程的长短自然会影响项目的发展时间。至于建筑工程，兴建一座40层高的公营房屋一般需时约三年半，与私人发展项目相若，但有时会因为项目的复杂性和其他不可预测的因素或劳工短缺等因素所影响而需时较长。

公屋需求不断增加，自本届政府于2012年中上任至今，申请公屋宗数共增加达四成半。由于觅地建屋需时，供应速度追不上需求增长，必然会对轮候时间形成压力。因此政府各部门及房委会均会加强合作，全力以赴增加公营房屋供应。

至于私人住宅，其中期供应正稳步增加。根据去年底的最新推算，未来三至四年一手私人住宅物业市场的供应量达94,000个单位，比现届政府2012年中上任时增加四成半。

面对当前的供求失衡，这几年来厉行的「供应主导」策略仍需时才能见到全面效果，因此我们会继续维持多项需求管理措施，以遏抑炒卖及外来需求，限制投资需求。经政府于去年11月提高住宅物业交易的从价印花税税率至划一15%后，楼市气氛已有所冷却。在此，我向大家交代去年底的一些数字。去年12月的整体楼价指数（主要反映11月的市况）与11月相若，按月只微升0.07%，远远低于推出新措施前九、十月约3%的按月升幅。成交量方面，去年12月的住宅物业成交宗数为3,550宗，较11月的6,739宗显著下跌47%。根据税务局的数据，12月须按双倍或新15%税率缴交从价印花税的住宅物业交易宗数，按月下跌84%。此外，在12月涉及香港永久性居民的住宅物业交易中，超过九成买家并没有持有其他香港的住宅物业，这数字是历史新高，今年初，上述趋势仍在持续。政府会继续保持警觉，密切监察楼市动向和不断变化的外围形势。

主席，在超低息和信贷宽松、资金充裕的大环境下，全球一些大城市和香港一样都面对着可负担房屋（affordable housing）的问题。香港楼价虽仍然高企，但在各项增加供应和需求管理措施下，楼价增幅已较一些国际大城市低。香港在2015年至2016年第三季期间的楼价增幅约为6%，而同期伦敦、悉尼及温哥华三地的增幅分别约18%、19%及45%。可见，政府的对策是有效的，但需要持续。

去年12月，国际货币基金组织发表有关香港的报告，当中充分肯定我们采取的三轨策略－－即（一）增加房屋供应；（二）实施防范和稳定风险的宏观审慎监管措施；以及（三）以印花税遏抑投机活动和外来需求，包括面对炽热楼市，增加从价印花税税率以加强管理投资需求之必要。

主席，楼价高、住屋难、租金贵，在不断困扰我们的社会，使年青一代感到彷徨，甚至无望。惟有大量兴建公屋及资助出售房屋，才能有助根本地解决可负担房屋的问题，我们不能再蹉跎下去，用种种理由拖延。政府及社会都需优先处理，扭转目前的局面。

谢谢。

(以上是运输及房屋局局长张炳良2月6日在立法会房屋事务委员会会议就2017《施政报告》和《施政纲领》有关房屋事务的措施的开场发言全文)