陈茂波网志谈土地问题

政府的工作无疑仍有改进空间，对于各种对土地供应的批评，我们一直虚心聆听。举例说，过去有批评认为我们未有善用空置政府土地、短期租约土地、政府用地、荒废土地等，于是过去几年我们进行了大量土地用途检讨，按规划原则物色了不少有潜力作不同发展的用地，并适度提高密度以地尽其用。虽然不时有人以「见缝插针」、「盲抢地」来形容政府，但各部门专业、客观、踏实的觅地做法和态度，确是值得大家肯定。

不过，不时仍有评论质疑增加土地供应的必要性，有人提出香港未来人口增长将会放缓，现成有大量空置土地、空置单位，新界又有大量棕地、丁地等论点，认为因此无须开发新增土地。我想指出这些论点很多时都是出于误解，亦容易出现以偏概全或过分简化的谬误，容许我透过列举以下一些客观的事例和数据去说明，厘清事实。

(1) 香港于2000年至2015年间，人口增加9.1%（约61万人），家庭住户数目增加21.2%（约43万户），经济增长约72.3%，但已建设的土地面积只增加17%，即约3,800公顷，只相当于约1.4个沙田新市镇的面积（沙田新市镇（不包括马鞍山）面积约2,780公顷，有约44万人口和约15万家庭住户）。这远比前15年（即1985－2000年）间增加的约8,000公顷已建设土地为少，足见我们现时的土地供应工作，很大程度是在追回过往的落后。

(2) 有人认为香港未来人口增长放缓，所以只要善用现有已发展土地便可容纳所有新增人口，但按政府统计处估算，由2014年至2044年，香港的人口仍会增加13.5%（约98万人），家庭住户数目会因为同时受平均每户人数下降而增加得更快，达20.4%（约50万户），相当于约3.3个沙田的家庭住户数目。换句话说，未来30年单是容纳新增住户的话，香港已经要增加起码五分之一的房屋容量，这还未计及现时约9万个劏房户和约29万宗积压的公屋申请。

(3) 我亦注意到早前有人提出只要停止所有外来人口，以香港现时出生率之低，实在无需要再开发新土地兴建新房屋。事实是即使没有外来人口，若平均每户人数下降，导致住户数目增加仍会产生房屋需求。举个实例，在2000年至2015年间，公营永久性租住房屋单位增加了约14%（约9万5千个单位），同期公屋人口却差不多没有增加，相信这与每户人数大幅下降有关（由3.5人降至2.7人）。按政府统计处估算，平均每户人数未来仍会有持续下降的趋势。

(4) 再者，停止现时以家庭团聚为主的单程证人士来港，一定引起极大争议，不但会令香港人口老化问题加剧恶化，亦不符合人道立场和法律基础。至于停止各行各业在外地输入专才，亦会影响香港的国际竞争力和经济持续发展，令改善整体民生更加困难。事实是，数年后香港的工作人口便会开始下降，除非我们大幅提升生产力水平，否则经济增长无可避免会受影响。因此，要维持经济持续发展，新增人口绝对有必要。

(5) 另一个未来房屋需求的主要来源，是市区重建而导致需要额外单位作重置，有关问题大家现时较少聚焦。由2010年至2014年，全港每年平均只拆卸约1,900幢30年楼龄或以上的私人住宅单位。若由现在开始不拆卸任何单位，按推算到2046年，70年或以上楼龄（即1976年或以前兴建）的私人住宅单位总数将会达到33万间，是现时的近300倍。因此，未来数十年楼宇重建的需要将会大幅增加，而一般楼宇重建项目需时十年或更长，而且未来在重建项目落成后，亦未必能够增加（有时甚至可能会减少）单位数目。当大量楼宇需要重建、住户需要重置，而单位亦可能会减少时，我们无疑需要更多的土地和房屋，作为市区重建的缓冲。

(6) 按一间外国顾问公司（Demographia）统计全球人口高于500万的城市区域，香港是世界上最高密度的先进大城市，平均每平方公里已发展土地容纳25,600人口（若只以面积约267平方公里的已建设地区计算将达27,000人），远远抛离第二位的新加坡（11,100）、第三位的南韩首尔（9,100）以至所有欧美城市区域。要在现有已发展土地上容纳所有新增人口和住户，将会令香港的人口密度进一步提高，这与市民大众普遍希望「住大啲、住好啲」的远景背道而驰。因此，要不开发新土地而同时能够保持甚至改善生活质素，将会是一个不可能的任务。

(7) 过往有些评论经常认为可发展用地可以全数或绝大多数用于兴建房屋，因而批评个别新发展区的房屋用地比例「过低」。香港作为一个高密度城市，所有新市镇和新发展区要平衡发展，用地分布必须顾及不同用途。以沙田新市镇的分区大纲图为例，房屋用地占18%、政府、机构或社区用地加上休憩用地占20%、道路占8%；而另一方面，乡村及绿化地带则占42%，这些并不属于新市镇发展用地。

(8) 展望未来，由于市民对于改善居住环境和生活空间有所期望，所以一般新发展区的规划都会有较高比例的政府、机构或社区用地、休憩用地，以至尽量保留原有乡村或农地/绿地。以古洞北/粉岭北新发展区为例，房屋用地占16%、政府、机构或社区用地加上休憩用地占20%、道路占12%；而另一方面乡村、农业、绿化地带及自然保育区等则占40%，当中包括37公顷的塱原自然生态公园及58公顷农地，以平衡发展保育。与此同时，我们亦需要提供足够经济用地，满足经济活动和就业的需要。近年各类工商业楼宇的租金及售价均持续上升，空置率则维持低水平，反映经济用地，特别是工商业用地的供应十分紧张。

以上列举一些客观事例和数据，是希望公众可以明白开发土地的迫切性，以及政府在增加土地供应方面的优次考虑。我可以肯定地说，本届政府尽心尽力从根本上改变过往土地长期供不应求的情况，即使过程中遇到不少挑战，但政府的决心绝对不会动摇。因为只要有充足的土地供应，各种各样的社会民生问题，包括觅地兴建老人院舍、体育场地、休憩空间、创业空间、物流用地、公私营住宅、商铺写字楼、骨灰龛等，才能有解决的可能。作为以民为本的政府，做好长远规划、增加土地供应、建立土地储备，为香港的未来和下一代未雨绸缪，实在责无旁贷。

关于土地问题的迷思实在不少，下次有机会我再谈多一些。

（以上是发展局局长陈茂波10月16日在网志发表的 文章 ）