迎难而上 增加土地房屋供应

大家好。我今日非常高兴和大家一起出席智经研究中心十周年晚宴。

2011年11月花园街路边摊档失火，燃烧着旁边的住宅大厦，演变成四级大火。这座楼宇里有用作货仓的单位，亦有一些住宅单位分间成「劏房」， 一场火下来，结果是九死34伤。这场火之后，我到过附近的大厦，看过附近的大厦，亦有一些「劏房」，应该说这些「劏房」的火警隐患是严重的。

之后，我上任，担当行政长官这个职位。有时候晚上辗转反侧时，就是想着在「劏房」里，尤其是在工厂大厦「劏房」里的居民的安危。

2013年12月一个早上，北角五洲大厦里改装成一些细小宾馆的住宅单位起火，25人受伤，后来有一位外籍女游客身亡。

不久前，牛头角道和元州街相继发生两宗火警。牛头角道大火，火场是间得密密麻麻的现代仓、迷你仓，我们有两位消防同事不幸殉职。之后，在元州街的工厂大厦火警中，我们亦发现有「劏房」，而居住在「劏房」里两位十多岁的少年人由两位消防员救下楼时险象环生。这四个人要在中途、在氧气筒短缺氧气的情况下，要在其中一个角落藏身，要呼救下面的消防员上去把这四个人救下来。这座工厂大厦里面的「劏房」亦是间得密密麻麻。

香港是世界上十分安全的城市，但在我们这个安全城市当中，最大的安全隐患相对来说就是火警；而火警的隐患就是「劏房」，尤其是工厂大厦里的「劏房」。

政府统计处去年调查，在较旧的私人住宅楼宇和商住楼宇内，我们估计「劏房」的数目是89,000个。这个还未计算我们没有统计数字的工厂大厦里的「劏房」。我们不断去巡查香港的工厂大厦，发现里面有「劏房」，但是总数到目前来说我们还是不知道。

刚才我向大家描述的四场火警，反映了在我们这个现代化、安全、发展程度高的社会里，土地短缺、楼房挤迫的问题。除了我们住宅的楼价贵、租金高，大家住的环境挤逼之外，香港的写字楼贵、铺租贵，亦窒碍了香港人事业的发展，尤其是青年人的创业。因此土地供应不足所造成的问题不单是「劏房」问题，更加是香港经济发展和社会发展的最大制肘。

香港的公立医院服务相当好，我们的医护人员为病人提供在我们今天的条件底下最好的医护服务，但比起我在外国，无论是亚洲国家或者西方国家见过的医院情况，我们的医院显得十分挤逼。我去过很多私人安老院，很多时候有点时间自己可以走上去敲门、推门进去看两眼，我们的私人安老院在商住大厦的楼墩，二楼三楼的地方，亦由于租金贵、楼价高，所以很多有自主活动能力、应该有较大活动空间的老人家，他们一天，基本上24小时的生活空间就是自己一张单人床，旁边有一个床头柜，再旁边有一张单人沙发，然后就是邻居的单人床、邻居的床头柜、邻居的单人沙发；而床尾的另外一边，就又是一排、一排的单人床、床头柜、沙发，两列床中间就是衣柜，作为少少的间隔，这个亦凸显了香港土地不足造成的问题。

经常说土地问题的时候，社会上有些朋友为我们提一些主意，就是说香港的工厂已经搬去大陆，丢空的工厂是否可以拆建、可以改建，拿来做种种用途去满足我们生活上和经济发展上的需要。但是在这里要向大家报告一下，去年年底我们工厂大厦的空置率只有5%，大家知道楼宇空置率不可能是0%，因为总需要有一些空间，让你搬去我的地方，我搬去你的地方。5%的概念是什么呢？工厂大厦5%的空置率是低于商业楼宇7.7%的空置率，是低于写字楼8%的空置率，只不过是稍为高于私人住宅楼宇的3.7%的空置率，亦即是说，工、商、住、铺，这四个主要用途的楼宇当中，以空置率计，工业楼的空置率是第二低。原因已经很简单，因为当住宅、写字楼、铺位租金高的时候，有很多本来应该在商业楼、写字楼或住宅楼的用户、住户就搬进工厂大厦。所以我们不能指望将工厂楼改建，来满足社会上对楼房，包括对住宅楼的需求。亦都因此，我们最后的办法、唯一的办法就是增加新辟土地的供应。香港过去三、四十年，将很多四、五层高的旧楼拆卸，然后建数十层高的新楼，增加供应，满足新增的需求，但现在这些几层高的旧楼都基本上全部重建完成，即我们不能够拆旧楼、起新楼来增加供应，我们必需有新的土地。我们这届政府多管齐下，增加短、中、长期的土地供应，各个各个短、中、长期的土地供应提供超过34万个公私营单位。过去三年多，我们检讨土地用途，这些土地用途包括把一些绿化地、绿色地带等，把它转成建筑用地，包括住宅用地。我们已经物色到大概有200幅短期和中期可以用的住宅用地。如果改划成功，可以提供超过25万个住宅单位，但前提是「如果」。

为什么我们不敢讲肯定呢？因为在我们的制度下，我们要通过区议会那一关，要通过城规那一关，有些时候我们还要通过法庭那一关，因为有人在政府改划用途的过程当中去法院申请，以司法复核的方式来反对将土地用途变更。

过去四年，我们的工作有得有失，有顺利，亦有阻滞。每一个我们能够得到大家同意改划成功的个案，使香港人住得其所，我们都要感谢地区居民的理解、配合和支持。私人住宅楼宇的供应量，我们开始看到一些成绩，未来三至四年的一手楼宇－三至四年的意思是那块土地已经由业主，一般来说就是地产商，他申请、入则，屋宇署批了则－由那时候开始到他取得「入伙纸」，施工期大概是三、四年的时间。

在这三、四年里，仍未卖出的单位、没有以楼花方式卖出的单位的供应量大概是93,000个单位。这个是自从2004年起，即是12年前，政府公布相关数字以来的新高，较本届政府上任时的65,000个单位高出大概43%。所以应该说过去十年的工作是见到一些成效的。由于特区政府的决心以及政府上上下下同事的努力，由于我们的坚持，社会上少了人说「地产霸权」。《地产霸权》曾经是一本在香港一纸风行的书，现在大家少了说地产霸权。93,000个单位，如果以钱算是什么概念呢？如果由于我们供应增加，楼价没有持续上升，反而回落了一点点，如果93,000个单位的价钱一来一回，每个单位便宜了100万，在未来三、四年买这93,000个私人住宅单位的香港居民，一共省下930亿元。930亿元，这个就是我们的决心。今日的楼价较高峰时回落，将来如果这个持续的低息环境结束，如果利息上升导致楼价下跌，我们不能够就此满足，不能够就此说因为楼价下跌，所以政府和社会便可以满心欢喜，因为即使楼价因加息下跌，我们供应不增加的话，香港人住屋的质素仍然是不会得到改善的。所以解决房屋问题釜底抽薪的办法，就是要增加土地供应，增加楼房供应。

香港有1,100平方公里的地方，已经开发的土地面积比例非常小。香港每一块地都可以建屋，只要我们香港人说可以便可以。我们有钱、有技术，在半山区，甚至乎在山顶一些很陡峭的斜坡上面，我们建数十层楼都是豪宅，质素非常好，所以我们有技术，我们有钱，为什么我们有这么多地不用来建屋呢？为什么我们仍然有土地短缺、有房屋短缺，为什么大家要如此辛苦才可以储够钱付首期，还要如此辛苦每个月去供还给银行的贷款呢？因为我们在供应土地的过程当中，我们遇到不同的阻力。特区政府的决心是不容置疑的，我们遇到阻力，我们要有决心去克服这些阻力，我们要分清楚什么是大道理、什么是小道理，香港人要住得其所，要有瓦遮头，要买得起、租得起可以负担得起的楼房，这个是大道理，在这前面，所有其他事情都是小道理。香港人要有瓦遮头，我们亦要知道在规划土地的时候，鱼与熊掌，不可兼得，一块地或是一种用途，或是另一种用途，不可能在同一面积的土地上面有两种用途同时存在。如果大家不准特区政府建一些所谓「插针楼」，不准建「屏风楼」，不能够碰一些绿化地，我们如何面对工厂大厦的「劏房」住户呢？

有些地区认为，如果我们增加某地方的发展密度，便会引起交通问题，但是在特区政府来说，我们当然会安排好地区的交通运输，但是塞车是方便问题，但是不能够上楼，要住在「劏房」里面，尤其是工厂「劏房」，就是安全问题，甚至乎是人命问题。什么是大道理，什么是小道理，我们要衡量清楚。乡村有些寮屋说要「不迁不拆」，如果我们没新地发展，「劏房」的住户，他们大概都不会迁，我们都不能去工厂大厦里面拆「劏房」了。特区政府下去会继续迎难而上，决心增加土地和房屋的供应，我们要为全香港的市民做实事。

我还记得2012年9月22日，发展局陈茂波局长他去新界，去主持一场新界东北发展计划的公众谘询论坛。这个论坛快将结束的时候，有人向台上扔一个装满水的水樽，猛力的去扔这个水樽，差点扔中茂波，或者他身边的发展局同事。特区政府不怕这些暴力，我们也不怕阻力。我们尽力争取居民的支持，争取大家的配合，争取大家的谅解去推展计划。

四年下来，我们现在预计新界东北发展计划可以在七年后欢迎第一伙人搬进去。我们做这个工作不能够单靠政府，还需要全社会的理解、谅解、支持、配合。我希望社会各个地区、各个阶层还有各个界别，以全香港市民的福祉为大前提，特别是基层和中产家庭他们的住屋需要为大前提，支持政府每一个增加土地房屋的工作。

香港在这个时候是十分需要务实、理性、科学、客观、持平和可行的意见及建议，十分需要民间出现的thought leadership，十分需要好像智经研究中心一样高水平的智库。我在此祝贺智经研究中心成立十周年，感谢智经在过去十年的贡献，亦期望智经能够继续作不懈的努力，为香港的整体利益和长远发展出谋献策。

多谢大家。

(以上是行政长官梁振英9月23日出席智经研究中心十周年晚宴的致辞全文)