监察楼市动向 维持管理需求

政府在去年12月18日公布《长远房屋策略2015年周年进度报告》，阐述《长策》下各主要范畴截至去年12月的最新推行进度。自《周年进度报告》公布后，我留意到社会上提出的一些观点和批评，我希望藉今天的机会稍作回应。

按照《长策》所采纳的推算方法，以最新的住户数目增长和其他数据作推算，2016／17至2025／26年度为期十年的总房屋供应目标，更新为460,000个单位。今年的推算是根据最新数据，包括政府统计处于去年9月公布的家庭住户推算结果、去年有关分间楼宇单位住屋状况的主题性住户统计调查等。所有的推算数据都透明地胪列在《周年进度报告》的附件Ａ让公众参考。这最新的逐年延展十年供应目标，比2014年年底公布的上一个十年期目标，稍为调低20,000个单位，而这调整纯粹基于数据上的年度更新估算，别无其他的政策性考虑。

坊间有人怀疑政府因为未能觅得足够土地，或因为楼市转势而借机「托市」，所以调低供应目标，以便日后制造达标的假象。这只是怀疑者的「想当然」而已。我想指出，《长策》提出逐年对需求和供应目标作出更新估算，目的是顾及随时间而改变的各种社会、经济和市场情况，让政府更好地回应房屋需求的转变。而需求推算方法是基于数据，估计未来各类房屋需求。

2014年年底的估算更新也如此。当时公布的2015／16至2024／25年度的十年期总房屋供应目标为480,000个单位，比起再之前2013／14至2022／23年度的十年目标470,000个单位为高。我们当时同样面对所掌握的土地不足的问题，但仍按推算结果提高目标，以示尊重数据，并同时坦诚地告知公众有关落差。因此，并不存在因为土地供应不足而调低需求推算或供应目标。

政府继续维持新建公私营房屋供应比例为60:40。按「六四之比」，在460,000个单位当中，公营房屋供应目标为280,000个单位；私营房屋供应目标为180,000个单位。

私营房屋供应目标较上一个十年期目标少10,000个单位，是根据最新的长远房屋需求推算和「六四之比」政策所得出的结果，并非建基于短期因素或所谓「托市」的考虑。

事实上，虽然私人楼宇价格和租金近月已有明显下调的迹象，而美国联邦储备局亦刚于去年12月首次决定上调利率，增加四分之一厘，但本地的房屋供求仍然处于失衡的状况。因此，我们对现时的楼市继续维持一个非常审慎地观察、注视的态度，仍需维持管理需求措施；目前谈所谓「减辣」实在言之尚早，更遑论所谓政府「托市」。政府会继续采取双管齐下的方式，一方面确保充足和稳定的土地供应以回应殷切的自置居所需求，另一方面维持管理需求措施。政府会保持警觉，密切监察楼市动向和不断在变化的外围影响。

在280,000个公营房屋单位供应目标中，我们会维持提供200,000个出租公屋单位的目标不变；资助出售单位（当中主要是居屋）的最新供应目标将相应调整为80,000个。

社会上有意见指公营房屋需求殷切，资助出售房屋的供应目标不增反减是不合情理的做法。正如我刚才解释，基于最新的需求推算结果，政府需下调公私营房屋供应目标。但我们同时考虑到公屋申请者数目正不断增加，政府有必要持续增加和加快公屋单位的供应。因此，我们决定维持公屋供应目标不变，而把资助出售单位供应目标相应下调。

主席，《长策》谘询期间曾有意见提出，看看可否借助私营机构的力量加快兴建资助出售单位。我们已作出深入研究，并检讨了过往经验，思考能否找到方法，克服以往类似计划曾经出现的问题，以能够有效加快资助出售单位的供应，详情和有关分析在《 周年进度报告 》附件Ｃ有所交代。

在推敲实际的情况、不同的问题后，我们发觉仍然有很多困难并未能够在这一刻我们认为可以克服的。

更根本的问题是，现时我们面对的主要樽颈其实是土地供应不足。若是这样，单是私人参与模式本身并不会改变这个事实。有见及此，政府认为应待日后土地供应情况有所改善时，再检视有否切实可行的方案，令私营机构都可以在供应资助出售单位方面扮演一个角色。

主席，在结束发言之前，我想再清楚强调两点。第一，不论最新的逐年延展十年期房屋供应目标有否变动，政府认同当前市民对公营房屋需求仍然十分殷切，而且楼价租金依然高企，所以政府绝不会松懈，会继续致力调动所需资源大规模觅地建屋，以回应社会长远住屋需要。

不过，我们在寻找可发展土地方面，确实面对很大的挑战。虽然经过各方的努力，未来数年的公私营房屋的供应量均会较以往有所增加，但在整体房屋土地供应方面仍面对一定的落差。《周年进度报告》已清楚列明，截至目前为止，假设所有现已觅得的土地能如期推出作建屋之用，只是够在2016／17至2025／26年度的十年期内兴建255,000个公营房屋单位，与最新的公营房屋供应目标仍有距离。

第二，在财政资源承担方面，财政司司长上月宣布再次向房屋储备金注资450亿元，连同2014年12月的首笔注资及其累计的利息，则总注资额达740亿元左右，充分显示政府在财政上全力支持房委会，全面推展其公营房屋兴建计划。房委会将审慎检视其未来的财政状况及现金需要，并在与政府就所需金额和时间表方面达成共识后，于将来适时向立法会财务委员会申请从房屋储备金拨款。

主席，大规模觅地建屋乃当前全社会需要共同面对、不能回避的艰巨挑战。我们须在不同利益、需要和诉求之间作出取舍，寻求一个更好的平衡，以回应市民最迫切的改善住屋问题，以减少社会怨气，特别是年轻一代的无奈。

多谢主席。

（以上是运输及房屋局局长张炳良1月4日在立法会房屋事务委员会就《长远房屋策略2015年周年进度报告》的开场发言全文。）